오산 롯데캐슬 스카이파크 입주후 1년반, 거래가 왜 없을까?

<  차례  >

 

1. 기본 정보 정리: 오산 롯데캐슬 스카이파크(분양가격 및 옵션가격)

2. 미분양에서 웃돈 프리미엄 분양권

3. 현재 거래 부진 원인 분석

4. 입지에 대한 냉정한 평가

5. 2025~2028년 시세 전망 (챗GPT AI의 예측값)

6. 투자 관점 분석 

7. 오산 시티자이 아파트와 기본 정보 비교

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🏢 1. 기본 정보 정리: 오산 롯데캐슬 스카이파크

• 세대수: 약 2,339세대 / 26평 ~ 69평까지 다양한 평수가 있으나 26평 :445세대 , 34평:1515 세대로 84% 차지
• 입주 시점: 2024년 1월 이후~
• 위치: 오산시 원동 921
• 현황: 2025년 7월 현재, 거래량 거의 없음

  ※ 분양가격 및 옵션가격 : 분양가격은 6층이상으로 ~ 26평: 3억 6,700 / 30평:4억 200 / 34평: 4억 4,500

 

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📉 2. 미분양에서 웃돈 프리미엄 분양권

   이 단지가 분양할 때 사실 미분양을 예상했습니다.

   역시나 중, 대형 평수 세대는 워낙 적어서인지 1순위 마감됐으나 26평, 30평, 34평은 예상되로 미달됐었죠.

   그런데, 그 뒤로 시간이 지나면서 여차저차해서 분양이 다 되었고 웃돈이 붙은 분양권 거래가 이루어졌습니다.

 

   1군 대단지 신축이라도 어려울 것으로 생각했는데 예상과 달랐습니다. 

   이 아파트는 2020년 12월 분양을 했었고 이때는 부동산이 활황이었던 때였습니다. 그럼에도 미분양이 났는데 말이죠.

 

   그럼, 도대체 분양 당시에는 미달이었다가 나중에 이런 상황이 펼쳐진 이유가 뭐였을까요?

   

   분양당시에는 부동산이 활황인지라 사람들의 눈높이가 높아서 입지대비 분양가등에서 수요를 자극하지 못했음 -> 

   2023년쯤에는 부동산  경기가 확 꺾였다가 잠시 반등해서 횡보하던 장 -> 다시 오를지도 모른다는 심리 + 건축비

   의 상승 가속화로 인하여 불안한 심리  -> 오산 원동은 오산시에서도 발전이 더딘 남부지역인데 처음 들어오는

   대단지 1군 신축 -> 2023년에는 준공이 얼마 안 남은 상태였고 직접 눈에 보이기 시작 -> 수요심리 자극.

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📉 3. 현재 거래 부진 원인 분석

1. 2024년 1월 이후 입주시점부터 ~ 2025년 7월까지 매매 거의 없음

※ 실수요는 반응이 없다

현재 거래가 안 되는 가장 큰 이유는 매도 희망가와 매수 희망가의 괴리라고 판단됩니다.

• 매도자 측 심리:
  “신축 대단지고, 1군 롯데캐슬 브랜드인데 싸게 팔 순 없다.”
• 매수자 측 심리:
  “입지와 생활 인프라도 약한데, 신축 프리미엄이 너무 과한 것 아닌가?”

→ 즉, 공급자 우위의 가격 형성 시도 <-> 수요자 우위의 입지 평가가 맞물려 거래 공백이 발생

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📍 4. 입지에 대한 냉정한 평가

 

  현재, 냉정하게 입지만을 생각할 때는 오산이라는 지역 내에서도 좋은 입지는 아님.

• 단점:
  • 역세권 아님 (오산대역, 오산역 생활권 아님)
  • 생활편의시설 부족 (대형 상권, 학군, 병원 등)
  • 광역교통 호재 반사이익 약함
    예컨대 GTX, 분당선 연장 등의 호재가 발생해도 직접 수혜권은 아님
• 장점:
  • 대단지 프리미엄은 존재
  • 단지 내부 설계는 우수 (조경 및 커뮤니티 시설 우수)
  • 공급 가뭄기엔 ‘신축’이라는 희소성 작용 가능

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🎯 5. 2025~2028년 시세 전망 (챗GPT AI의 예측값)

 

※ 보수적 전망 (가장 현실적인 시나리오)

• 2025:
  금리 완화에도 불구하고 여전히 수요 둔화. 전용 84 기준으로 2024년 1건, 2025년 1건의 매매가 있었지만(실거래가 5억 4,800만 원) 수요둔화로 인해 5억 초반까지 내려갈 확률 높음 
• 2026~ 2027:
  입주물량 소화, 매수 심리 일부 회복 → ±5% 내외 횡보
• 2028:
  수도권 전체 공급 부진 효과 → 신축 단지 프리미엄 일부 작동
  단, 입지 약점 때문에 상대적 상승폭은 제한적, 시세 대비 +5~10% 상승 예상

오산시 공급물량 추이

 

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🧮 6. 투자 관점 분석 

✅ 장점

• 실수요자 관점에서는 '신축, 대단지, 우수한 커뮤니티, 1군 브랜드'라는 조건
• 오산 내 노후 단지 대비 ‘상품성’ 경쟁력 우위
• 향후 공급 부족기에는 반사이익 가능성 존재

❌ 단점

• 입지 약점은 근본적 한계 → 프리미엄 한계 있음
• 임대 수익률 하향 가능성
• 인근 발전이 더디면, 시간이 경과할수록 실거주 매수자들의 흡인력 부족
• 교통망 호재로 인한 반사이익 적음

🧾 결론

평 가 항 목	내 용 평 가
입지 경쟁력	오산 내에서도 중하위권. 광역교통망과의 거리 있으며 생활인프라 부족	⛔️ 낮음
수요 지속성	신축 수요는 있지만, 세대수 대비 실거주 선호도는 낮음	⚠️ 보통
프리미엄 지속성	대단지/브랜드 프리미엄은 있으나 상승 여력은 제한적	⚠️ 보통
매수 추천 여부	투자목적이라면 비추천, 실거주 목적으로서는 양호한편	❌ 비추천

 

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7. 오산 시티자이 아파트와 기본 정보 비교

항         목	롯데캐슬 스카이파크	시티 자이 1 ~3단지
위치	오산시 원동	오산시 부산동
세대수	2,339 세대	3130 세대
입주연도	2024년	2021년
브랜드	롯데캐슬	자이(GS건설)
주요 장점	1군 브랜드+ 신축 + 대단지 + 조경/커뮤니티 우수 동탄 신도시 접근성 양호	1군 브랜드+ 준신축 + 대단지 + 조경 우수 동탄 신도시 접근성 우수
주요 단점	교통 및 개발 호재에 대한 반영 약함/ 생활 인프라 약함 /학군 및 학원 부족	교통 및 개발 호재에 대한 반영 보통 /생활인프라 약함/ 학군 및 학원 부족
오산역까지 자차이동	3.5KM : 약 13분	2.6KM : 약 10분
오산역까지 대중교통 이동	7, C3, 53 버스 (15분~35분)	7, 9, C3, 53 버스 (15분~30분)

 

 

오산 시티자이