오산 민간임대 시정명령, 왜 나왔을까?

1. 현재 상황(팩트 정리)

오산시에서 민간임대중 가장 사업진행 단계가 빠르며

유일하게 도시개발구역 지정을 받은 서동탄역 랜시티(외삼미 1지구) 에 대해서,

모집신고 수리가 되기전까지는 분양을 정지하라는 시정명령이 떨어졌습니다. 

* 서동탄역 랜시티는 지자체로 너무 많은 문의와 민원때문에 업무에 지장을 초래한다는

얘기가 나옵니다.  문의하시는 분들의 심정은 이해하나 공무원분들은 현재 행정적

진행단계에 대해서만 답변 해줄 수 있습니다. 이 부분은 국토부 홈페이지를 통해서

확인하는게 제일 빠르고 정확합니다.

2026년 외삼미1지구 진행내용 (국토부 홈페이지 정보공개)

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2. 모집신고에 대한 대법 판례 

최근 대법원 판례는 어떤 형태, 어떤 방식으로 주택공급을 하더라도 (30호 이상)

일정의 돈을 받는다면 모집신고 수리가 우선 되어야 한다는 것입니다. 

이는 사업계획승인전,  실시계획인가전에 돈을 납입하게 되는 계약자들의 

보호를 위해서 입니다. 

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3. 모집신고 수리

모집신고 수리를 위해서 지자체는 해당 주택사업의 

토지 - 자금 - 사업주체 부분을 검토하여 분양을 해도 될만한 적정성을

가지고 있는지를 판단하여 내줍니다. 

• 토지의 취득율이 충분한가?
• 사업을 진행할 자금 여력이 있는가?
• 사업주체가 명확하고 주택사업을 진행하는데 무리는 없는가?

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4. 그런데, 모집신고를 왜 안했을까?

주택 사업은 기본적으로 토지를 확보해야 하고, 인.허가를 진행하기 위해서

커다란 자금이 필요합니다. 

민간임대 주택사업들은 이런 자금 마련을 주로 모집을 통하여

진행해왔으나 (지주택과 비슷) 지금까지 사실 지자체에서 어느정도 묵인해왔습니다.

이런 관행을 따라 진행하던게 첫 번째 이유입니다.

 

두 번째는, 시행사 센토피아임원의 이름으로 농업법인을 인수하여 

외삼미1지구 토지의 농지를 80% 취득 (오앤유 농업법인)

그런데, 지자체로부터 외삼미1지구 도시개발구역 시행자 지정을 

받은 법인은 외삼미1지구 도시개발사업조합(센토피아 주택개발 협동조합).

 

즉, 사업주체가 일원화가 안된 상황에서 모집신고는 할 수 없었던 것입니다. 

다만, 토지와 자금은 80%를 이미 소유하고 있고(경기도의 도시개발구역

지정 고시문에 농업법인이 80% 소유하고 있음이 나와있음) 공취법이 적용되며,

자금은 앞서 1200세대를 빠르게 분양했고 토지와 자금은 일맥상통한 부분이 있으므로 

문제가 될것은 없어보입니다.

* 도시개발법에 따른 공취법: 공익사업을 위한 토지에 대한 취득 및 보상에 관한 법률

외삼미 1지구 도시개발 진행단계(오산시청 정보공개)

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5. 그럼, 이 사업은 어떻게 되는건가? 

현재, 사업주체 일원화를 진행중에 있습니다. 

이는 모집신고 수리의 조건이기도 하면서, 실시계획인가의 조건이기도 합니다. 

이 부분이 매듭지어지면 분양은 재개 될것입니다. 

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6. 현재 민간임대 시장

사업계획승인전에 분양이 시작되는 민간임대 공급이 증가함에 따라

지자체는 판례를 들어 계약자 보호장치를 꺼내들은 것으로 보면 되겠습니다. 

현재 시장은 과거의 방식이 통하지 않으며,

FM대로 적용하여 구조가 맞는 사업인지 면밀히 살피려 하고 있습니다. 

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7. 문의

오산,동탄,용인등에서 현재 분양중인 아파트에 대해서

궁금한 부분이 있으시면 문의 주셔도 됩니다.

구조 기준으로 봐드립니다.